Charges locatives : ce que le propriétaire peut (vraiment) vous facturer
Les charges sont souvent une zone grise entre locataires et propriétaires. Pourtant, la loi est précise : seules les charges expressément listées par le décret de 1987 peuvent vous être facturées.
Le principe des charges récupérables
Le propriétaire ne peut vous facturer que les charges expressément listées par le décret du 26 août 1987. Tout le reste reste à sa charge exclusive, quoi que dise le bail.
Une clause de bail mettant à votre charge des frais non prévus par le décret est nulle de plein droit, même si vous l’avez signée.
Charges que le propriétaire peut récupérer
| Catégorie | Détail |
|---|---|
| Parties communes | Eau froide/chaude, électricité, produits d’entretien |
| Gardiennage | 75 % du salaire si le gardien loge sur place, 100 % sinon |
| Ascenseur | Électricité, entretien courant, petites réparations |
| Chauffage collectif | Combustible, entretien, réglage |
| Eau chaude collective | Production et distribution |
| Interphone | Fournitures et petites réparations |
| Espaces verts | Tonte, taille, entretien des allées |
Ce que le propriétaire NE peut PAS vous facturer
Ces charges sont fréquemment et illégalement reportées sur les locataires : honoraires de syndic, assurance de l’immeuble, taxe foncière, frais de gestion du propriétaire, grosses réparations (ravalement, toiture, chaudière collective hors entretien).
Demander les justificatifs
Vous avez le droit d’exiger :
- Le décompte détaillé par nature de charge
- Le mode de répartition entre locataires (immeuble collectif)
- Les factures et quittances sur demande
La demande doit être faite dans le mois suivant la régularisation annuelle.
Régularisation annuelle
Si vous payez des provisions sur charges, votre propriétaire doit faire une régularisation au moins une fois par an. S’il a trop perçu, il doit vous rembourser. S’il a sous-perçu, il peut vous réclamer un complément — mais seulement pour les charges légalement récupérables.
Prescription 3 ans : un propriétaire ne peut pas réclamer des régularisations vieilles de plus de 3 ans. Inversement, vous avez 3 ans pour contester un trop-perçu de charges.
Questions fréquentes
Le propriétaire peut-il me facturer les honoraires de syndic ?
Non. Les honoraires de syndic, la taxe foncière et l’assurance de l’immeuble sont à la charge exclusive du propriétaire, quel que soit ce que dit le bail.
Ai-je le droit de demander les justificatifs de charges ?
Oui, vous pouvez exiger le décompte détaillé, le mode de répartition et les factures dans le mois suivant la régularisation annuelle.
Mon propriétaire peut-il me réclamer des charges non prévues au bail ?
Non. Seules les charges listées par le décret de 1987 sont récupérables, et seulement si elles sont mentionées dans le bail. Une régularisation inattendue plusieurs années après est également contestable.