Comment récupérer son dépôt de garantie quand le propriétaire refuse
Votre bail est terminé, vous avez rendu les clés, et votre propriétaire garde votre dépôt sans explication valable. C’est l’une des situations les plus fréquentes. Voici exactement comment récupérer votre argent.
Les délais légaux que tout propriétaire doit respecter
1 mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’entrée. 2 mois si des dégradations sont constatées et justifient des retenues.
Passé ce délai : le montant non restitué est majoré d’une pénalité de 10 % du loyer mensuel HC par mois de retard.
Retenues légales vs illégales
| Type | Exemples | Légal ? |
|---|---|---|
| ✅ Légales | Carreau cassé, nettoyage si logement sale, équipement dégradé au-delà de l’usure | Oui |
| ❌ Illégales | Usure normale des peintures, petites rayures parquet, joints robinetterie, travaux non imputables | Non |
| ❌ Sans justificatif | Retenue sans devis ni facture joint | Non |
Étape 1 : la lettre de mise en demeure
Si le délai est dépassé, envoyez immédiatement une LRAR mentionnant :
- La date de remise des clés
- Le montant du dépôt versé
- Le délai légal dépassé
- La pénalité de 10 % due par mois de retard
- Une mise en demeure de restituer sous 8 jours
BailScan génère cette lettre automatiquement après analyse de votre situation, avec les références légales et le montant exact des pénalités.
Étape 2 : la Commission Départementale de Conciliation
En cas de refus du propriétaire, saisissez la CDC. C’est gratuit, sans avocat, et la saisine est entièrement en ligne depuis 2025. La CDC dispose de 2 mois pour rendre un avis.
Étape 3 : le tribunal judiciaire
Si la conciliation échoue, saisissez le tribunal judiciaire du lieu du logement. En dessous de 5 000 €, la procédure est simplifiée (formulaire Cerfa 12285). Le propriétaire peut être condamné au remboursement + dommages et intérêts.
Questions fréquentes
Quelles retenues sont illégales ?
L’usure normale, les petites rayures, les joints de robinetterie, les travaux non imputables au locataire — et toute retenue sans justificatif (devis ou facture).
Combien de temps ai-je pour agir ?
3 ans à compter de la date à laquelle la restitution aurait dû intervenir. Ne tardez pas à constituer votre dossier.