Charges locatives abusives : les 5 catégories à refuser de payer
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Le décret du 26 août 1987 fixe une liste exhaustive des charges récupérables auprès du locataire. Au-delà, c'est illégal. Pourtant, 1 bailleur sur 3 fait passer des frais qui devraient lui rester. Récupération moyenne : 1 080 € sur 3 ans.
Le principe : seules les charges du décret 1987 sont récupérables
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 liste limitativement les charges que le bailleur peut récupérer auprès du locataire. Toute charge hors de cette liste est illégale et récupérable sur 3 ans (prescription). Pour approfondir, consultez notre bail conforme.
Principe simple : si une charge n'est PAS dans le décret, elle reste à la charge du bailleur, point. Pas de négociation possible.
Catégories de charges légalement récupérables
- Entretien des parties communes (nettoyage)
- Petites réparations (ascenseur, etc.)
- Eau froide, gaz, électricité parties communes
- Chauffage collectif
- Taxe enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
- Salaire du gardien (50 % maximum si pas de prestations supplémentaires)
Les 5 charges abusives les plus fréquentes
| Charge facturée | Légalité | Justification |
|---|---|---|
| Gardien temps plein 100 % | ILLÉGAL au-delà de 50 % | Le bailleur ne peut récupérer que 50 % du salaire (sauf gardien employé sur des prestations supplémentaires : 75 %) |
| Travaux de ravalement | ILLÉGAL | Gros travaux à la charge du bailleur (art. 6) |
| Taxe foncière | ILLÉGAL | Impôt du propriétaire, jamais récupérable |
| Honoraires d'agence pour gestion | ILLÉGAL | Frais à la charge du bailleur |
| Assurance "propriétaire bailleur" | ILLÉGAL | Assurance personnelle du bailleur |
T2 à Lille, charges mensuelles facturées 80 €/mois. Le détail : 30 € entretien (OK), 20 € gardien 100 % (illégal, max 50 % donc 10 € seulement), 15 € ravalement annuel (illégal), 15 € taxe foncière (illégale).
→ Charges légalement dues : 40 €/mois
→ Trop-perçu : 40 €/mois × 36 mois = 1 440 € récupérables sur 3 ans.
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La régularisation annuelle obligatoire
Le bailleur doit régulariser les charges chaque année (article 23 loi de 1989) :
- Communiquer le décompte annuel par catégorie avant régularisation
- Permettre au locataire de consulter les justificatifs (factures, contrats) pendant 6 mois
- Reverser le trop-perçu si les charges réelles sont inférieures aux provisions versées
Sans régularisation annuelle, le bailleur perd le droit de réclamer les charges au-delà de 3 ans. C'est un levier puissant pour les locataires longue durée.
Comment contester en 3 étapes
Demander le détail des charges
LRAR demandant le décompte annuel + justificatifs (article 23). Le bailleur a 1 mois pour répondre.
Identifier les charges abusives
Comparez ligne par ligne avec la liste du décret 87-713. Notez les illégales et leur montant cumulé sur 3 ans.
LRAR de réclamation
Citez le décret 87-713. Demandez remboursement du trop-perçu + suppression des charges illégales pour l'avenir. Donnez 1 mois pour s'exécuter.
Questions réelles de locataires
Mon proprio refuse de me communiquer le détail des charges : je fais quoi ?
Saisissez la commission de conciliation (gratuite). Si refus persistant, tribunal judiciaire en référé. Le bailleur sera condamné à fournir les justificatifs sous astreinte.
Combien de temps pour réclamer un trop-perçu de charges ?
3 ans à compter de chaque paiement abusif. Vous pouvez réclamer les sommes versées depuis 3 ans en une seule procédure.
Mon proprio inclut "frais de syndic" dans mes charges : c'est légal ?
Non. Les honoraires de syndic restent à la charge du bailleur en intégralité, même si vous bénéficiez des services du syndic (parties communes).
Et si je suis en colocation, les charges sont divisées comment ?
Au prorata des quote-parts définies dans le bail (souvent égale). Mais chaque coloc reste solidaire des autres pour le paiement total (clause de solidarité).