DPE, plomb, amiante : les diagnostics manquants au bail (recours 2026)
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Le DDT (Dossier de Diagnostics Techniques) est obligatoire à la signature du bail. Mais quels diagnostics exactement ? Que se passe-t-il s'ils manquent ? Voici la liste 2026 et vos recours.
Les 5 diagnostics obligatoires pour la location
| Diagnostic | Concerne | Validité |
|---|---|---|
| DPE (Diagnostic Performance Énergétique) | Tous les logements | 10 ans |
| CREP (Plomb) | Logements construits avant 1949 | 6 ans (si traces) ou illimité (si absent) |
| DPA (Amiante) | Permis avant le 1er juillet 1997 | Illimitée (si absent), suivi régulier (si présent) |
| ERP (État des Risques et Pollutions) | Zones à risques (inondation, sismique, industriel) | 6 mois |
| État de l'installation électrique et gaz | Installations de plus de 15 ans | 6 ans |
Le DDT regroupe tous ces diagnostics. Il doit être remis au locataire à la signature du bail (article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989).
Le DPE : un enjeu majeur pour le locataire
Le DPE classe le logement de A à G selon sa consommation énergétique. C'est devenu central depuis la loi Climat Résilience.
Conséquences selon votre classe DPE
- DPE F ou G : loyer gelé depuis le 24 août 2022 (aucune révision IRL possible)
- DPE G : interdiction de mise en location à partir du 1er janvier 2025 pour les nouveaux baux. Loi non rétroactive pour les baux en cours mais interdiction de renouvellement à terme.
- DPE F : même interdiction au 1er janvier 2028
- DPE E : même interdiction au 1er janvier 2034
Si votre bailleur loue un logement classé G en 2026, il est en infraction. Vous pouvez exiger des travaux d'amélioration sur preuve de votre demande.
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Le plomb : un risque sanitaire majeur
Le CREP (Constat de Risque d'Exposition au Plomb) est obligatoire pour les logements construits avant 1949. Le plomb dans les peintures anciennes peut causer le saturnisme, particulièrement dangereux pour les enfants.
Si le CREP révèle la présence de plomb à un niveau supérieur au seuil réglementaire, le bailleur doit :
- Informer le locataire
- Engager des travaux de mise en sécurité
- Réaliser un nouveau CREP après travaux
L'absence de CREP dans un logement éligible permet au locataire de saisir le tribunal pour demander des travaux ou des dommages-intérêts.
Appartement haussmannien à Paris 9e, 1 450 €/mois, classé DPE G. Bailleur a appliqué une révision IRL +2,5 % en 2024 et +2,8 % en 2025.
→ Loyer gelé depuis août 2022, donc les 2 hausses sont illégales. Trop-perçu récupérable : ~950 € (12 mois de 2024 + 12 mois de 2025).
Sanctions en cas de DDT incomplet ou faux
Si un diagnostic est manquant ou erroné :
Réclamer le diagnostic manquant
LRAR au bailleur exigeant la remise des diagnostics dans 15 jours.
Indemnisation si préjudice prouvé
Saisissez le tribunal judiciaire. Vous pouvez demander des dommages-intérêts pour : facture d'énergie excessive (DPE manquant), maladie liée au plomb, etc.
Demande de résiliation aux torts du bailleur
Si manquement grave (logement insalubre non déclaré), résiliation possible avec dispense de préavis. Restitution intégrale du dépôt de garantie.
Questions réelles de locataires
Mon bail ne contient aucun diagnostic : est-il valide ?
Oui, le bail reste valable mais le bailleur est en infraction. Vous pouvez exiger les diagnostics manquants et engager sa responsabilité en cas de préjudice.
Le DPE a-t-il une valeur juridique ?
Oui. Depuis 2021, le DPE est opposable. Si la consommation réelle est très éloignée de l'estimation DPE, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur ou du diagnostiqueur.
Puis-je faire moi-même les diagnostics ?
Non. Seul un diagnostiqueur certifié peut établir un DDT valide. C'est au bailleur de prendre en charge ces frais (200-500€ en moyenne pour un appartement).