Mon propriétaire refuse de faire l'état des lieux : la procédure complète
Analyse gratuite de toutes les clauses en 2 minutes.
Votre proprio ne veut pas faire d'état des lieux d'entrée, ou il refuse celui de sortie pour vous bloquer la caution ? La loi prévoit des solutions concrètes, dont une qui joue presque toujours en votre faveur.
Les conséquences juridiques d'une absence d'EDL
L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux à l'entrée ET à la sortie. En cas d'absence :
| Situation | Conséquence légale |
|---|---|
| Pas d'EDL d'entrée | Présomption que le logement était délivré en bon état |
| Pas d'EDL de sortie | Présomption que le locataire restitue en bon état |
| Aucun EDL | Présomption forte en faveur du locataire : dépôt intégralement dû |
En clair : l'absence d'EDL profite quasi-systématiquement au locataire. Si votre proprio refuse, vous êtes en position de force.
Si le bailleur refuse l'EDL d'entrée
Documenter immédiatement
Photos et vidéos datées de chaque pièce, prises dans les premiers jours. Stockez sur cloud (Google Drive, iCloud) avec horodatage automatique.
Mise en demeure du bailleur
Article 3-2 de la loi de 1989. Demandez la réalisation de l'EDL sous 15 jours. Au-delà, vous procèderez vous-même avec témoins.
Huissier si refus persistant
Constat d'huissier coûte 150-300 €. Frais partagés à 50/50 entre bailleur et locataire (article 3-2). Le constat a valeur d'EDL et est opposable. Pour approfondir, consultez notre bail conforme.
🔎 Bail oblige-t-il un EDL conforme ? Vérifier sur BailScan → · 2 min, gratuit, résultat immédiat.
Si le bailleur refuse l'EDL de sortie
Le refus d'EDL de sortie est souvent une stratégie pour bloquer la caution. Voici quoi faire :
Proposer 2 dates par LRAR
Donnez 2 créneaux sur les 15 prochains jours. Si refus, le bailleur est en faute.
Remettre les clés par LRAR avec témoin
Si pas d'EDL possible, déposez les clés au bailleur par LRAR (preuve de remise). Le délai de restitution du dépôt court à partir de cette date.
Réclamer le dépôt intégral
Sans EDL de sortie, le bailleur ne peut rien retenir. Réclamez le dépôt intégral sous 1 mois (délai légal article 22).
Marie quitte un T2 à Lyon. Proprio annule 2 rendez-vous d'EDL en 1 semaine. Marie remet les clés par LRAR et conserve les photos du logement avant départ.
→ 1 mois après, le proprio veut retenir 800 € sur le dépôt pour "peintures". Marie cite l'absence d'EDL et la présomption en sa faveur. Récupération intégrale du dépôt 1 200 € sans procédure.
Questions réelles de locataires
Mon proprio dit que c'est à moi de payer l'huissier pour l'EDL ?
Faux. Les frais d'huissier pour l'EDL d'entrée sont partagés à 50/50 entre bailleur et locataire (article 3-2 loi de 1989). Le bailleur ne peut pas vous imposer la totalité.
Et si je rentre sans EDL d'entrée, je risque quoi à la sortie ?
Au contraire, c'est vous qui êtes protégé : présomption que le logement vous a été remis en bon état. Le bailleur ne peut rien retenir sur la caution sans EDL d'entrée pour comparer.
Mon proprio a fait un EDL d'entrée sans moi, c'est valable ?
Non. L'EDL doit être contradictoire (les deux parties présentes ou représentées). Un EDL unilatéral est nul et n'a aucune valeur juridique.
Combien de temps pour faire l'EDL après mon entrée ?
Pas de délai légal strict, mais l'usage est de le faire le jour de la remise des clés. Au-delà de 15 jours, votre proprio risque que vous invoquiez un défaut d'entretien préexistant.