Mon proprio veut vendre : ai-je un droit de préemption ?
Si votre propriétaire veut vendre votre logement loué, vous avez un droit de préemption : 2 mois pour décider si vous achetez en priorité, au prix proposé. Voici la procédure exacte et les pièges à éviter.
Le droit de préemption du locataire (article 15-II loi 1989)
Si le bailleur veut vendre libre (sans le locataire), il doit vous proposer l'achat en priorité. Vous avez :. Pour approfondir, consultez notre bail conforme.
- 2 mois pour accepter ou refuser
- Au prix et conditions exacts proposés à un tiers
- Le bailleur ne peut pas vendre moins cher après si vous refusez (sauf nouveau cycle de préemption)
Procédure obligatoire du bailleur
1. Notification écrite (LRAR ou acte d'huissier)
Le bailleur doit vous envoyer une "offre de vente" au moins 6 mois avant la fin du bail, contenant :
- Le prix de vente
- Les conditions de paiement
- Les caractéristiques du bien
- La mention que cette notification vaut offre de vente
- Le rappel du droit de préemption
2. Délai de réponse du locataire : 2 mois
À partir de la réception, vous avez 2 mois pour :
- Accepter l'achat au prix proposé
- Faire une contre-offre à un prix inférieur
- Refuser explicitement ou ne pas répondre (=refus)
Cas particulier : si vous refusez et qu'il vend moins cher
Si vous refusez et que le bailleur trouve un acheteur à un prix inférieur de plus de 10 %, il doit vous renotifier l'offre au nouveau prix. Nouveau délai de 2 mois pour préempter.
Cas particulier : vente "occupée" (avec le locataire)
Si le bailleur vend avec le bail en cours (vous restez locataire), aucun droit de préemption ne s'applique. Le nouveau propriétaire continue le bail.
Avantages pour vous :
- Aucune démarche
- Le bail continue aux mêmes conditions
- Pas d'expulsion possible jusqu'à la fin du bail
Si vous voulez préempter
- Envoyer une LRAR d'acceptation sous 2 mois
- Délai de financement : 4 mois (porté à 8 mois si crédit demandé)
- Signature de l'acte authentique chez notaire
- Possibilité d'utiliser l'APL accession ou Prêt à Taux Zéro
Vices de procédure fréquents (et donc nullité du congé)
| Vice | Conséquence |
|---|---|
| Notification < 6 mois avant fin bail | Congé nul, bail reconduit |
| Prix non précisé | Offre incomplète, recommencer |
| Pas de mention "vaut offre de vente" | Offre non valable |
| Pas de rappel du droit de préemption | Délai prolongé |
| Envoi par lettre simple (pas LRAR/huissier) | Notification non opposable |
Questions fréquentes
Le prix proposé est-il forcément le prix du marché ?
Pas nécessairement. Le bailleur fixe son prix librement. Mais s'il vous propose un prix élevé et accepte ensuite un prix bien plus bas, c'est de la mauvaise foi : le congé peut être annulé.
Que se passe-t-il si je refuse et qu'il ne vend pas ?
Si le bail arrive à terme et que vous refusez : vous devez quitter le logement. Si vous restez sans contestation, le bailleur peut engager une procédure d'expulsion (longue : 12-18 mois minimum).
Mon bailleur peut-il vendre le logement à un membre de sa famille pour court-circuiter mon droit ?
Non, le droit de préemption s'applique à toute vente sauf certains cas familiaux stricts (conjoint, ascendants/descendants directs uniquement).
Quel rôle de la mairie ?
Si la commune a institué un droit de préemption urbain (DPU), la mairie est notifiée et peut elle aussi préempter. Mais le droit du locataire prime.