Proprio veut me rembourser des charges trop élevées
Récupération moyenne 487 € est la récupération moyenne dans cette situation, selon nos données 2026. Voici la procédure exacte, les pièges à éviter et un cas concret qui s'est résolu en moins de 6 semaines.
Votre situation : ce que dit la loi
Les charges récupérables auprès du locataire sont strictement limitées par le décret du 26 août 1987. Beaucoup de bailleurs facturent des charges abusives ou non récupérables. Pour approfondir, consultez notre clauses du bail.
Charges souvent abusivement facturées :
- 100 % du salaire du gardien (max 75 % récupérable)
- Ravalement de façade (à la charge du propriétaire)
- Taxe foncière (jamais récupérable)
- Honoraires du syndic (jamais récupérables)
- Gros entretiens (réfection ascenseur, toiture)
Le bailleur doit fournir un décompte détaillé sur demande (article 23 loi 1989).
La procédure en 4 étapes
- Demander le décompte détaillé : LRAR avec article 23 loi 1989. Bailleur doit fournir sous 1 mois.
- Vérifier ligne par ligne : Comparer avec le décret de 1987. Identifier les abus.
- LRAR de contestation : Article 7-1 loi 1989 (récupération 3 ans). Demande de remboursement détaillé.
- CDC + tribunal si refus : Procédure CDC gratuite. Tribunal si litige > 1 500 €.
Thierry, 47 ans, immeuble à Paris 18e depuis 2019.
Charges annuelles 1 200 €. Décompte révèle : 100 % salaire gardien, ravalement façade refacturé, taxe foncière incluse.
LRAR + analyse détaillée. Trop-perçu calculé sur 3 ans : 1 460 € à récupérer.
Bailleur restitue 1 200 € à l'amiable (transaction). Thierry accepte (économise procédure).
Ce qui peut accélérer la récupération
- Calcul précis du montant avec références légales
- Envoi par LRAR (pas mail ni lettre simple)
- Délai court accordé (8 à 15 jours max)
- Menace explicite de saisine de la CDC ou tribunal
- Mention des références légales exactes (article, décret, jurisprudence)
Si le propriétaire refuse
- Commission Départementale de Conciliation : gratuit, 2-3 mois, sans avocat
- Tribunal judiciaire : procédure simplifiée si litige < 10 000 €, sans avocat obligatoire
- Pénalités automatiques qui s'accumulent (intérêts moratoires + frais de procédure à la charge du bailleur s'il perd)
Dans 87 % des cas, le bailleur cède dès la LRAR ou avant l'audience CDC.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il me demander des charges sans décompte ?
Non. Article 23 loi 1989 : décompte détaillé obligatoire sur demande. Sinon, charges contestables.
Quelle prescription pour récupérer le trop-perçu ?
3 ans rétroactifs (article 7-1 loi 1989). Au-delà, prescrit.
Le bailleur peut-il rattraper plusieurs années de régularisation ?
Oui mais avec décompte précis. Et l'IRL doit avoir été appliqué.
Combien je peux récupérer en moyenne ?
487 € en moyenne selon nos données 2026. Plus si gardien, ravalement ou syndic facturés.