Mon proprio vend mon logement : mes droits de locataire en 2026
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Votre propriétaire vous annonce qu'il vend. Devez-vous partir ? Avez-vous priorité pour acheter ? Le nouveau propriétaire peut-il vous expulser ? Voici toutes les règles.
Principe fondamental : le bail suit la vente
Le principe est clair : la vente ne met pas fin au bail. Si votre propriétaire vend le logement, le nouveau propriétaire devient automatiquement votre bailleur, aux conditions exactes de votre bail actuel (loyer, durée, dépôt de garantie).
Vous gardez tous vos droits : votre bail continue jusqu'à son terme prévu. L'acheteur ne peut PAS vous demander de partir immédiatement, ni modifier votre loyer ou vos conditions. Pour approfondir, consultez notre bail d'habitation.
Cela vaut aussi si le bien est vendu plusieurs fois : chaque nouveau propriétaire reprend le bail tel quel.
T2 à Paris 15e, loyer 1 380 €/mois, bail signé en 2024 (durée 3 ans). Le proprio vend en 2026.
→ Vous continuez à payer 1 380 € jusqu'en 2027 au nouveau proprio. Pas une rupture, pas une augmentation. Vous gardez votre dépôt de garantie initial.
Le droit de préemption : acheter en priorité
Si la vente intervient pendant votre bail et concerne le logement vendu vide (sans locataire dedans, ce qui supposerait un congé pour vendre, voir section suivante), vous avez un droit de préemption : priorité pour acheter aux mêmes conditions.
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Le mécanisme du droit de préemption
Le bailleur vous notifie le prix de vente
Par LRAR ou acte d'huissier. La notification doit mentionner le prix exact, les conditions et reproduire l'article 15-II de la loi de 1989.
2 mois pour vous décider
Vous avez 2 mois pour accepter ou refuser. Le silence vaut refus. Si vous acceptez, 2 mois supplémentaires pour finaliser (4 mois si prêt bancaire).
Si baisse de prix après votre refus
Si le bailleur baisse son prix par la suite, il doit vous re-proposer aux nouvelles conditions. Sinon la vente peut être annulée.
Le congé pour vendre : ce qui change pour vous
Si le propriétaire veut vendre vide (sans locataire), il doit vous donner un congé pour vendre à la fin du bail, en respectant un préavis de 6 mois.
Conditions strictes du congé pour vendre
- Notification par LRAR ou acte d'huissier
- Préavis 6 mois avant fin de bail (3 ans en location vide, 1 an en meublé)
- Mention obligatoire du prix de vente et des conditions (vaut offre de préemption)
- Mention de l'article 15-II de la loi de 1989
Tout congé pour vendre qui ne respecte pas ces conditions est nul. Vous pouvez l'ignorer et rester dans le logement. BailScan détecte automatiquement les congés non conformes.
Protections spécifiques selon votre situation
Vous bénéficiez de protections renforcées contre le congé pour vendre dans certains cas :
- Locataire âgé de plus de 65 ans avec ressources modestes (sous plafonds PLUS) : congé impossible sauf relogement équivalent proposé
- Locataire handicapé ou ayant à charge une personne handicapée : mêmes protections
- Vente d'un logement de moins de 6 m² ou non décent : congé pour vendre suspendu
Questions réelles de locataires
Le nouveau proprio peut augmenter mon loyer dès qu'il achète ?
Non, jamais immédiatement. Le nouveau bailleur reprend le bail aux conditions exactes du contrat initial. Il doit attendre la prochaine échéance (révision IRL annuelle, renouvellement triennal) pour proposer des changements.
Si je préempte, qui paie les frais ?
Les frais de notaire restent à votre charge en tant qu'acheteur (environ 7-8 % du prix dans l'ancien). Le vendeur paie ses propres taxes (plus-value le cas échéant).
Mon bailleur peut-il vendre à un proche pour me déloger ?
Théoriquement oui, mais la vente doit être réelle (acte authentique, transfert de propriété). Une vente fictive pour contourner vos droits peut être annulée par le juge sur preuve de la fraude.