Bail meublé ou bail vide : 8 différences chiffrées pour choisir en 2026
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À loyer égal, choisir un bail meublé ou un bail vide change votre dépôt de garantie (jusqu'à 1 mois de loyer en plus), votre préavis (1 vs 3 mois) et votre stabilité. Voici le comparatif chiffré avec des cas Paris/Lyon/Bordeaux.
Comparatif rapide : les 8 différences clés
| Critère | Bail vide | Bail meublé |
|---|---|---|
| Durée minimale | 3 ans (6 ans si bailleur personne morale) | 1 an (9 mois étudiants) |
| Dépôt de garantie | 1 mois max HC | 2 mois max HC |
| Préavis locataire | 3 mois (1 mois zone tendue) | 1 mois partout |
| Préavis bailleur | 6 mois avant fin de bail | 3 mois avant fin de bail |
| Mobilier obligatoire | Non | Liste de 11 catégories d'éléments |
| Régime fiscal bailleur | Revenus fonciers | BIC (LMNP/LMP) |
| Reconduction | Tacite tous les 3 ans | Tacite tous les ans |
| Encadrement loyer | Oui en zone tendue | Oui + majoration meublé |
Studio T1 à Bordeaux centre, 600 €/mois HC.
→ Bail vide : dépôt 600 €, durée 3 ans, préavis 1 mois (zone tendue)
→ Bail meublé : dépôt 1 200 €, durée 1 an, préavis 1 mois
Différence de mise initiale : 600 €. Pour un étudiant, ça compte.
Le mobilier obligatoire dans un bail meublé
Pour qu'un logement soit légalement considéré comme meublé, le bailleur doit fournir au minimum les éléments listés par le décret du 31 juillet 2015 :. Pour approfondir, consultez notre bail conforme.
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres (rideaux, volets) dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment de congélation à -6°C minimum
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement
Si un seul de ces 11 éléments manque, le bail meublé peut être requalifié en bail vide. Cela change tout : durée minimum 3 ans, dépôt limité à 1 mois, et le bailleur passe en régime foncier.
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Lequel choisir en tant que locataire ?
Le bail meublé est intéressant si :
- Votre installation est temporaire (étudiant, mission courte, transition)
- Vous ne voulez pas investir dans du mobilier
- Vous avez besoin d'un préavis court (1 mois)
Le bail vide est préférable si :
- Vous cherchez la stabilité (3 ans minimum)
- Vous avez déjà votre mobilier
- Vous voulez un loyer un peu moins élevé (les meublés sont en moyenne 10-20 % plus chers)
Questions réelles de locataires
Mon proprio dit que c'est meublé mais il manque le micro-ondes : je fais quoi ?
Vous pouvez exiger la requalification en bail vide au tribunal. Conséquences pour vous : durée passe à 3 ans (au lieu de 1 an), dépôt limité à 1 mois (récupération d'1 mois si déjà versé). Procédure rapide en référé.
Le bail meublé étudiant 9 mois est-il un bail mobilité ?
Non, ce sont deux contrats différents. Le bail meublé étudiant est un bail meublé classique de 9 mois (sans reconduction tacite). Le bail mobilité est plus large mais plafonné à 10 mois.
Puis-je faire des travaux dans un bail meublé ?
Les règles sont identiques au bail vide : travaux d'amélioration possibles avec accord écrit du bailleur, travaux d'entretien courant à votre charge, gros travaux à la charge du propriétaire.