Augmentation de loyer : guide complet bailleur 2026
Un propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an selon l'IRL (Indice de Référence des Loyers) à la date prévue dans le bail. L'augmentation n'est possible qu'avec une clause d'indexation dans le bail. Depuis 2023, les logements DPE F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter. Préavis écrit obligatoire.
L'essentiel à retenir en 2026
L'augmentation de loyer est strictement encadrée en France. Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer librement : il doit respecter des règles précises de calcul (indice IRL), de timing (une fois par an à la date anniversaire) et de notification (lettre simple ou LRAR selon la clause d'indexation).
Depuis 2023, les logements classés DPE F et G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter (loi Climat et résilience 2021). Cette interdiction s'étendra aux DPE E à partir de 2034.
Les 5 points clés pour 2026
- Clause d'indexation obligatoire dans le bail. Sans clause, aucune augmentation possible.
- Une fois par an maximum, à la date anniversaire du bail (ou date prévue dans la clause).
- Indice IRL (Indice de Référence des Loyers) publié trimestriellement par l'INSEE.
- Interdiction DPE F/G : ces logements ne peuvent plus voir leur loyer augmenter.
- Notification écrite au locataire avant application, jamais rétroactive.
Cadre légal complet de l'augmentation
L'augmentation de loyer en cours de bail est strictement encadrée par plusieurs textes qui définissent les conditions et les sanctions en cas d'abus.
Loi du 6 juillet 1989 (article 17-1)
Le texte fondateur précise que la révision du loyer ne peut intervenir qu'à la date anniversaire du bail, sur la base de l'IRL, et uniquement si une clause d'indexation figure dans le contrat. La variation est limitée à la variation annuelle de l'IRL.
Loi Climat et résilience (août 2021)
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G ne peuvent plus voir leur loyer augmenter au moment d'une révision ou d'un renouvellement de bail. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à rénover les passoires thermiques.
Loi ELAN (2018) et plafonnement zones tendues
Dans les 28 agglomérations en zone tendue, l'augmentation à la relocation (entre deux locataires) est plafonnée à la variation de l'IRL, sauf travaux d'amélioration importants ou loyer manifestement sous-évalué.
Encadrement strict (Paris, Lyon, etc.)
Dans les villes en encadrement strict (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Montpellier, Plaisance-du-Touch, Villeurbanne, Pays Basque), le loyer ne peut jamais dépasser le loyer de référence majoré, même après augmentation.
Comment calculer l'augmentation avec l'IRL
L'IRL est l'indice de référence pour toute révision de loyer en cours de bail. Voici la méthode de calcul exacte.
La formule de calcul
La formule est simple : Nouveau loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre l'année précédente). Le trimestre de référence est celui indiqué dans la clause d'indexation du bail.
Exemple concret 2026
Loyer actuel : 850€/mois. IRL T1 2026 : 145,47. IRL T1 2025 : 142,06. Calcul : 850 × (145,47 / 142,06) = 850 × 1,024 = 870,30€. Augmentation autorisée : +20,30€/mois (+2,4%).
Quel trimestre prendre en compte ?
Toujours celui indiqué dans la clause d'indexation du bail. Si la clause précise "IRL T1", c'est l'indice du 1er trimestre qui sert de référence chaque année. Pas de modification possible en cours de bail.
Procédure pour augmenter le loyer en 6 étapes
Vérifier la clause d'indexation
Sans clause d'indexation explicite dans le bail, aucune augmentation n'est possible. Vérifier également que la clause précise l'IRL de référence et le trimestre.
Vérifier le DPE
Si le logement est classé F ou G, l'augmentation est INTERDITE depuis 2023. Vérifier votre diagnostic DPE avant tout calcul.
Calculer le nouveau loyer
Appliquer la formule IRL avec les bons trimestres de référence. Arrondir au centime près.
Notifier le locataire
Envoyer une lettre simple ou LRAR (selon le bail) avant la date anniversaire, mentionnant le calcul, l'ancien loyer, le nouveau loyer et l'IRL utilisé.
Appliquer à la date anniversaire
L'augmentation ne peut JAMAIS être rétroactive. Elle s'applique à compter de la date anniversaire du bail (ou la date indiquée dans la clause).
Mettre à jour les quittances
Les quittances émises après l'augmentation doivent refléter le nouveau montant. Préciser la nouvelle base de loyer + charges sur la première quittance majorée.
Cas particuliers et exceptions
Cas DPE F et G : interdiction totale
Depuis le 24 août 2022, aucune augmentation de loyer n'est possible pour les passoires thermiques (DPE F et G), y compris l'indexation annuelle IRL. Cette mesure restera en vigueur jusqu'à la rénovation du logement.
Cas zone tendue : encadrement strict
Dans les 28 agglomérations en zone tendue, l'augmentation à la relocation est limitée à la variation IRL. Dans les villes en encadrement strict, le loyer ne peut dépasser le loyer de référence majoré, peu importe le calcul IRL.
Augmentation à la fin du bail (renouvellement)
Le bailleur peut proposer une augmentation significative en fin de bail si le loyer est manifestement sous-évalué. Procédure stricte : 3 références comparables minimum, préavis 6 mois, accord du locataire ou saisine de la CDC.
Augmentation après travaux d'amélioration
Si vous réalisez des travaux d'amélioration significatifs (rénovation énergétique, agrandissement, équipements neufs), une augmentation supérieure à l'IRL est possible. Plafond : 15% du coût des travaux par an, étalée sur 6 ans maximum.
Cas du bail mobilité (1-10 mois)
Aucune augmentation possible en cours de bail mobilité (durée trop courte). Pour un nouveau bail mobilité avec le même locataire, le loyer peut être réévalué selon les règles standards.
Les 5 erreurs courantes à éviter
1. Augmenter sans clause d'indexation
Sans clause d'indexation dans le bail signé, AUCUNE augmentation n'est légale, même avec un calcul IRL correct. Le locataire peut refuser et exiger le remboursement des sommes payées en trop sur 3 ans.
2. Augmenter un DPE F ou G
Erreur fréquente depuis 2023. L'augmentation d'un logement classé F ou G est strictement interdite. Le locataire peut récupérer les sommes versées en trop + dommages-intérêts.
3. Augmentation rétroactive
L'augmentation s'applique à compter de la notification, JAMAIS rétroactivement. Toute tentative de récupérer des mois antérieurs est illégale et peut être contestée en justice.
4. Mauvais trimestre IRL
Erreur de calcul courante : utiliser le mauvais trimestre IRL. Toujours se référer à la clause d'indexation du bail pour le trimestre exact. En cas de doute, l'INSEE publie les valeurs trimestrielles sur insee.fr.
5. Augmenter en zone tendue au-dessus du plafond
Dans les villes en encadrement strict (Paris, Lyon, etc.), même un calcul IRL correct peut conduire à un loyer dépassant le plafond légal. Vérifier toujours le loyer de référence majoré avant d'appliquer l'augmentation.
Modèle de lettre de notification
Voici la structure type d'une lettre de notification d'augmentation de loyer à envoyer au locataire avant la date anniversaire.
Structure de la lettre LRAR
1) Coordonnées bailleur et locataire. 2) Objet : "Révision annuelle du loyer". 3) Référence au bail (date de signature, adresse). 4) Mention de la clause d'indexation. 5) Calcul détaillé (loyer actuel, IRL anciens et nouveaux, formule, nouveau loyer). 6) Date d'application. 7) Signature.
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| Solution | Prix | Profil idéal | Avantages | Limites |
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Foire aux questions
Combien peut-on augmenter le loyer par an ?
L'augmentation est limitée à la variation annuelle de l'IRL (Indice de Référence des Loyers) publié par l'INSEE. En 2026, cela représente généralement entre +1,5% et +3,5% selon les trimestres.
Faut-il l'accord du locataire pour augmenter ?
Non, si une clause d'indexation existe dans le bail et que le calcul IRL est correct. Le locataire ne peut pas refuser une augmentation conforme à la clause et à l'IRL. En revanche, une augmentation hors clause nécessite son accord explicite.
Peut-on augmenter sans clause d'indexation ?
Non, jamais en cours de bail. Sans clause d'indexation, le loyer reste fixe pendant toute la durée du bail. Seule exception : en fin de bail si le loyer est manifestement sous-évalué, avec accord du locataire ou décision de la CDC.
Le DPE E peut-il encore voir son loyer augmenter ?
Oui, jusqu'à 2034. L'interdiction d'augmentation s'applique pour le moment uniquement aux DPE F et G. Les DPE E pourront être augmentés jusqu'à leur interdiction de location prévue pour 2034.
L'augmentation est-elle rétroactive ?
Non, jamais. L'augmentation s'applique uniquement à partir de la date de notification (ou date anniversaire si la lettre arrive avant). Toute tentative de rattrapage rétroactif est illégale.
Faut-il envoyer la notification en LRAR ?
Recommandé mais pas obligatoire si la clause d'indexation l'autorise par lettre simple. La LRAR offre une preuve d'envoi et de réception, indispensable en cas de litige ultérieur.
Que faire si j'ai oublié d'augmenter pendant 2 ans ?
Vous pouvez rattraper les augmentations annuelles non appliquées dans la limite de 1 an de prescription. Au-delà, les augmentations omises sont perdues définitivement.
Augmentation possible entre deux locataires ?
En zone tendue : limitée à l'IRL sauf travaux ou loyer manifestement sous-évalué. Hors zone tendue : liberté du bailleur, sauf logements DPE F/G qui ne peuvent pas voir leur loyer augmenter.
Le locataire peut-il refuser ?
Si la clause d'indexation existe et le calcul est correct : NON, il ne peut pas refuser. Si une erreur est détectée (mauvais IRL, DPE F/G, etc.) : OUI, il peut contester et récupérer les sommes versées en trop.
Quel recours pour un locataire face à une augmentation abusive ?
1) Demander par écrit la justification du calcul. 2) En cas de désaccord, saisir la Commission Départementale de Conciliation (gratuit). 3) Si nécessaire, saisir le tribunal judiciaire avec récupération possible sur 3 ans + dommages-intérêts.
Le complément de loyer peut-il augmenter ?
En encadrement strict, le complément de loyer reste figé pour la durée du bail. Il ne peut pas être révisé annuellement comme le loyer de base.
Faut-il mettre à jour les quittances après l'augmentation ?
Oui, à partir du mois où l'augmentation s'applique. Les quittances doivent refléter le nouveau montant du loyer HC. Préciser sur la première quittance majorée la nouvelle base de calcul.