Loi Airbnb résidence principale Paris : ce qui change en 2026
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La loi Le Meur de novembre 2024 a complètement durci les règles de location Airbnb pour les résidences principales à Paris. Plafond passé à 90 jours, déclaration obligatoire, sanctions jusqu'à 100 000 €. Voici toutes les règles à respecter.
Résidence principale : la définition légale
Une résidence principale est un logement où vous habitez au moins 8 mois par an. C'est l'adresse de votre déclaration d'impôts et de vos papiers officiels.
Si vous êtes locataire d'une résidence principale, vous pouvez la sous-louer ponctuellement sur Airbnb à condition de respecter le plafond et la déclaration. Pour approfondir, consultez notre zone d'encadrement.
Les cas où vous N'ÊTES PAS en résidence principale
- Vous y vivez moins de 8 mois par an
- C'est une résidence secondaire (vacances, weekends)
- Vous êtes propriétaire d'un investissement locatif
Dans ces cas, c'est une location meublée touristique qui implique un changement d'usage (impossible à Paris en zone tendue).
Le plafond de 90 jours/an (et plus 120)
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a abaissé le plafond de 120 à 90 jours par an pour la sous-location de résidence principale à Paris (et toutes villes en zone tendue).
T2 à Paris 11e, résidence principale. Vous partez à l'étranger 60 jours en été + sous-louez occasionnellement les weekends (30 nuits réparties dans l'année).
→ Total : 90 jours : conforme à la loi. Mais à 91 jours, votre logement devient une location meublée touristique nécessitant un changement d'usage. Impossible à Paris.
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L'enregistrement obligatoire à la mairie de Paris
Depuis 2017 (loi République Numérique) et renforcé en 2024, toute mise en location sur Airbnb à Paris exige :
Affichage du numéro sur l'annonce
Le numéro à 13 chiffres doit apparaître clairement sur votre annonce Airbnb. Sans lui, l'annonce est illégale.
Suivi du compteur 90 jours
Airbnb arrête automatiquement votre annonce à 90 nuits cumulées. La mairie reçoit également les statistiques mensuelles d'Airbnb.
Les sanctions cumulées à Paris
| Infraction | Sanction maximale |
|---|---|
| Pas de numéro d'enregistrement | 5 000 € d'amende |
| Dépassement 90 jours | 50 000 € par logement (Paris) |
| Sous-location sans accord du bailleur | Résiliation du bail + récupération bénéfices sur 3 ans |
| Fausse déclaration de résidence principale | 100 000 € d'amende |
| Redressement fiscal (revenus non déclarés) | Impôts + pénalités 40 à 80 % |
Locataire à Paris 4e, loyer 1 200 €/mois. Sous-loue sur Airbnb à 130 €/nuit pendant 130 jours/an sans déclaration (CA 16 900 €/an).
→ Bailleur découvre l'annonce. Cumul des sanctions : récupération bénéfices 3 ans (50 700 €) + amende changement d'usage 50 000 € + résiliation bail + redressement fiscal. Total : ~120 000 €.
Questions réelles de locataires
Si je suis locataire, je peux sous-louer ma résidence principale sur Airbnb ?
Uniquement avec l'accord ÉCRIT de votre bailleur. Sans cet accord, la sous-location est illégale même si vous respectez les 90 jours et la déclaration mairie.
Le bailleur peut interdire totalement la sous-location dans le bail ?
Oui, c'est une clause valable. Si elle figure dans votre bail, vous ne pouvez pas sous-louer même votre résidence principale. La seule exception : l'hébergement gratuit d'un proche.
Et si je ne déclare pas mes revenus Airbnb aux impôts ?
Risque de redressement fiscal sur les 3 dernières années. Pénalités 40 % à 80 % en cas de mauvaise foi. Airbnb transmet automatiquement les données fiscales depuis 2020.
Le plafond 90 jours s'applique aux nuits ou aux jours civils ?
Aux nuits effectives réservées (du check-in au check-out). Une location 3 nuits = 3 nuits décomptées du plafond 90 nuits annuel.