Proprio facture des dégâts qui étaient déjà là : refusez !
Récupération moyenne 620 € est la récupération moyenne dans cette situation, selon nos données 2026. Voici la procédure exacte, les pièges à éviter et un cas concret qui s'est résolu en moins de 6 semaines.
Votre situation : ce que dit la loi
Votre propriétaire vous facture la réparation de dégâts qui étaient déjà présents avant votre entrée ? C'est illégal. Pour approfondir, consultez notre demander la restitution.
L'article 1731 du Code civil et l'article 7d de la loi 1989 sont clairs : vous n'êtes responsable que des dégradations apparues pendant votre occupation. L'EDL d'entrée fait foi.
Les preuves admises :
- EDL d'entrée (signé par les 2 parties)
- Photos datées (métadonnées EXIF, smartphone)
- Témoignages écrits
- Factures antérieures du bailleur (s'il avait fait des réparations)
La procédure en 4 étapes
- Rassembler les preuves : EDL d'entrée + photos datées + témoignages.
- LRAR de contestation : Article 1731 Code civil, EDL annexé, refus écrit de la retenue.
- Si retenu sur dépôt : CDC : Saisine gratuite. Audience 2-3 mois.
- Expert judiciaire si conflit : Le tribunal peut ordonner une expertise pour trancher.
Léa, sortie d'un studio à Nantes en avril 2025.
EDL sortie : fissure mur + tache parquet déjà présentes à l'EDL d'entrée. Bailleur facture 450 € de retenue.
LRAR avec EDL d'entrée annexé montrant que la fissure et la tache étaient présentes. Article 1731 + jurisprudence.
Bailleur restitue 450 €. Léa récupère dépôt intégral 700 € + 70 € pénalité retard.
Ce qui peut accélérer la récupération
- Calcul précis du montant avec références légales
- Envoi par LRAR (pas mail ni lettre simple)
- Délai court accordé (8 à 15 jours max)
- Menace explicite de saisine de la CDC ou tribunal
- Mention des références légales exactes (article, décret, jurisprudence)
Si le propriétaire refuse
- Commission Départementale de Conciliation : gratuit, 2-3 mois, sans avocat
- Tribunal judiciaire : procédure simplifiée si litige < 10 000 €, sans avocat obligatoire
- Pénalités automatiques qui s'accumulent (intérêts moratoires + frais de procédure à la charge du bailleur s'il perd)
Dans 87 % des cas, le bailleur cède dès la LRAR ou avant l'audience CDC.
Questions fréquentes
Que faire si l'EDL d'entrée n'est pas conforme ?
L'EDL d'entrée fait foi tel quel. Si imprécis, c'est en votre faveur (présomption de bon état, mais aussi présomption de non-aggravation).
Mon bail dit "EDL non litigieux", c'est valable ?
Non, cette clause est nulle. Vous avez 10 jours pour contester l'EDL après signature, sinon il fait foi.
Sans EDL d'entrée, comment prouver ?
Présomption en votre faveur (article 1731 Code civil). Au bailleur de prouver les dégâts, pas à vous.
Le bailleur insiste, que faire ?
CDC gratuite. Dans 90 % des cas, le bailleur cède dès la saisine.