Caution & dépôt de garantie 2026 : guide complet
Le dépôt de garantie est plafonné légalement : 1 mois HC pour un bail vide, 2 mois HC pour un meublé, 0€ pour un bail mobilité. Délai de restitution : 1 mois si EDL sortie conforme, 2 mois sinon. En cas de retard, pénalité automatique de 10% du dépôt par mois de retard commencé (article 22 loi 1989). Récupération moyenne via BailScan : 1 740€.
L'essentiel sur la caution en 2026
Le dépôt de garantie (souvent appelé "caution" à tort) est une somme versée par le locataire à l'entrée dans le logement pour couvrir d'éventuels manquements (loyers impayés, dégradations). Son montant est strictement plafonné : 1 mois HC pour un bail vide, 2 mois HC pour un meublé, 0€ pour un bail mobilité.
Si votre bailleur ne vous a pas restitué votre dépôt dans les délais légaux (1 ou 2 mois après EDL sortie), il vous doit automatiquement une pénalité de 10% du dépôt par mois de retard commencé (article 22 loi 1989). Récupération moyenne via BailScan : 1 740€.
Les 5 points clés à connaître
- Plafond strict : 1 mois HC (vide), 2 mois HC (meublé), 0€ (mobilité). Hors charges, toujours.
- Délai de restitution : 1 mois si EDL sortie conforme à EDL entrée, 2 mois en cas de retenues.
- Pénalité automatique 10%/mois en cas de retard. Aucune procédure nécessaire pour la déclencher.
- Caution solidaire = personne physique qui se porte garant. Différent du dépôt de garantie.
- Récupération 3 ans : action possible jusqu'à 3 ans après votre départ.
Cadre légal complet
Article 22 de la loi du 6 juillet 1989
Texte fondateur. Définit le plafond (1 mois HC), les conditions de retenue (justifiées par devis ou factures), le délai de restitution (1 ou 2 mois), et la pénalité automatique de 10% par mois de retard. Aucune dérogation possible dans le bail.
Loi ALUR du 24 mars 2014
La loi ALUR a renforcé la protection du locataire : encadrement strict de l'acte de cautionnement (7 mentions manuscrites obligatoires sous peine de nullité), précisions sur les retenues abusives, et création de la pénalité automatique de 10%/mois.
Loi ELAN du 23 novembre 2018
Modifications mineures sur la caution solidaire et création du bail mobilité sans dépôt de garantie. Confirme l'interdiction de cumuler dépôt + caution solidaire pour les bailleurs particuliers (sauf cas spécifiques).
Plafond légal selon le type de bail
Bail vide : 1 mois maximum hors charges
Le dépôt ne peut JAMAIS dépasser 1 mois de loyer hors charges pour un bail vide. Exemple : loyer 850€ HC + 50€ charges = 900€ total. Le dépôt maximum est de 850€ (jamais 900€). Tout dépassement est récupérable.
Bail meublé : 2 mois maximum hors charges
Le plafond est de 2 mois HC. Exemple : loyer 800€ HC = 1 600€ maximum. Cette règle s'applique au meublé classique (1 an) et au meublé étudiant (9 mois).
Bail mobilité : interdit
Aucun dépôt de garantie autorisé pour un bail mobilité (1-10 mois). Le bailleur peut en revanche exiger une caution solidaire (personne garante) à la place.
Bail commercial : libre
Pas de plafond pour les baux commerciaux (régime du Code de commerce). Le bailleur peut exiger 3 à 6 mois de loyer, négociable selon le bien et la durée du bail.
Délais de restitution
Délai 1 mois : EDL sortie conforme
Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'EDL d'entrée (pas de dégradation imputable), le bailleur a 1 mois pour restituer l'intégralité du dépôt. Ce délai commence le lendemain de la remise des clés.
Délai 2 mois : retenues justifiées
Si l'EDL sortie révèle des dégradations ou si des sommes restent dues (loyer, charges), le bailleur peut retenir des sommes mais doit fournir des devis ou factures justifiant chaque retenue. Le solde doit être restitué sous 2 mois.
Pénalité 10%/mois en cas de retard
L'article 22 loi 1989 prévoit une pénalité automatique de 10% du dépôt par mois ou fraction de mois de retard. Exemple : dépôt 850€, retard 3 mois = 850 × 10% × 3 = 255€ de pénalité. Aucune action en justice nécessaire pour la déclencher.
Retenues abusives : ce qui n'est PAS autorisé
Vétusté et usure normale
Le bailleur ne peut PAS retenir pour la vétusté (peinture défraîchie après plusieurs années, parquet usé par le temps). Cette usure relève de la charge du bailleur. Seules les dégradations anormales (taches, trous, casse) peuvent être retenues.
Travaux d'entretien non justifiés
Refaire l'intégralité de la peinture si elle est juste défraîchie n'est pas justifié. Le bailleur doit fournir une grille de vétusté (date d'exécution des derniers travaux) et appliquer un coefficient d'usure proportionnel.
Retenue sans devis ni facture
Toute retenue doit être justifiée par un devis ou une facture. Une retenue forfaitaire "pour remise en état" sans justificatif est strictement abusive et récupérable.
Charges récupérables sans régularisation
Si le bailleur retient pour régularisation de charges, il doit fournir le décompte annuel des charges avec pièces justificatives. Une retenue forfaitaire de charges sans décompte est abusive.
Frais administratifs ou de gestion
Aucuns frais administratifs, de gestion, de remise en état théorique, ou autres retenues forfaitaires ne sont autorisés. Seules les dégradations effectives (devis/facture) et les sommes dues réelles peuvent être retenues.
Procédure pour récupérer votre dépôt
Réaliser l'EDL de sortie
Comparaison contradictoire avec l'EDL d'entrée. Signature des deux parties. Conserver une copie.
Attendre 1 ou 2 mois
Délai légal de restitution : 1 mois si EDL sortie conforme, 2 mois si retenues annoncées.
Mise en demeure LRAR
Lettre LRAR demandant la restitution intégrale + pénalité 10%/mois. Calculer précisément le montant dû. Délai de réponse : 1 mois.
Contester les retenues abusives
Si le bailleur a retenu pour des motifs non justifiés (vétusté, frais forfaitaires), contester chaque ligne. Joindre EDL entrée + EDL sortie + photos pour preuves.
Saisir la CDC (gratuit)
Commission Départementale de Conciliation. Procédure gratuite, obligatoire avant tribunal en matière locative. Délai 2 mois.
Saisir le tribunal judiciaire
En cas d'échec CDC, saisir le tribunal de proximité (jusqu'à 10 000€) sans avocat obligatoire. Procédure simplifiée pour les locataires.
La caution solidaire : confusion fréquente
Caution solidaire ≠ Dépôt de garantie
Confusion fréquente. Le dépôt de garantie est une somme bloquée. La caution solidaire est une personne physique (parent, ami) qui s'engage à payer le loyer si le locataire défaille. Les deux peuvent coexister sous certaines conditions.
Cumul dépôt + caution : autorisé ou pas ?
Le bailleur particulier ne peut PAS cumuler dépôt de garantie + caution solidaire (loi ALUR). Sauf exceptions : si le locataire est étudiant ou apprenti, OU si le bailleur souscrit à une assurance loyers impayés (GLI).
7 mentions manuscrites obligatoires
L'acte de cautionnement doit comporter 7 mentions manuscrites du garant : montant maximum, durée engagement, identité du locataire, identité du bailleur, conditions de résiliation, renonciation au bénéfice de discussion, et signature. Sans ces mentions, l'acte est NUL.
Durée et résiliation
La caution solidaire est généralement de la durée du bail. Le garant peut la résilier à la fin du bail initial (3 ans, 6 ans selon le bail). Sauf clause spécifique, il reste engagé pour la durée du bail signé.
Comparatif : récupérer son dépôt
| Solution | Prix | Idéal pour | Avantages | Limites |
|---|---|---|---|---|
| Lettre LRAR seule | 10€ (LRAR) | Bailleur de bonne foi | Gratuit, rapide | Risque de rester sans réponse |
| BailScan Analyser | 29€ | Récupération + retenues abusives | Analyse retenues + calcul pénalités + lettres LRAR. Récupération moyenne 1 740€ | Paiement unique |
| BailScan Proprio | 49€ | Propriétaire qui gère ses dépôts | Bail conforme + EDL + gestion dépôts | Réservé aux propriétaires |
| ADIL (gratuit) | 0€ | Conseil de premier niveau | Conseil gratuit | Pas de procédure prise en charge |
| Avocat | 200-500€ | Litiges complexes | Plaidoirie possible | Cher, lent |
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Foire aux questions
Quel est le plafond du dépôt de garantie ?
1 mois HC pour un bail vide, 2 mois HC pour un meublé, 0€ pour un bail mobilité. Hors charges, toujours. Tout dépassement est récupérable, même 10 ans après.
Combien de temps pour récupérer le dépôt ?
1 mois si l'EDL sortie est conforme à l'EDL entrée. 2 mois si des retenues sont justifiées par devis ou factures. Délais comptés à partir du lendemain de la remise des clés.
Que faire si le bailleur dépasse les délais ?
Pénalité automatique de 10% du dépôt par mois ou fraction de mois de retard (article 22 loi 1989). Aucune procédure en justice nécessaire pour la déclencher : elle est due de plein droit.
Le bailleur peut-il retenir pour vétusté ?
Non, jamais. La vétusté (usure normale) est à la charge du bailleur. Seules les dégradations anormales (trous, taches, casse) peuvent être retenues, avec devis ou facture à l'appui.
Combien puis-je récupérer ?
Dépend de votre cas : dépassement du plafond + retenues abusives + pénalité 10%/mois. Récupération moyenne via BailScan : 1 740€. Peut atteindre 3 000-5 000€ pour les longs retards.
Action possible après mon départ ?
Oui, action possible jusqu'à 3 ans après le dernier paiement ou la date où vous auriez dû recevoir le dépôt. La prescription est de 3 ans en matière locative (article 7-1 loi 1989).
Peut-on cumuler dépôt + caution solidaire ?
NON pour les bailleurs particuliers. SAUF : si vous êtes étudiant ou apprenti, OU si le bailleur souscrit à une assurance loyers impayés (GLI). Cumul interdit sinon (loi ALUR).
Faut-il un avocat pour saisir le tribunal ?
Non. Le tribunal de proximité (jusqu'à 10 000€) ne nécessite pas d'avocat. Procédure simplifiée pour les locataires. Vous pouvez vous représenter seul ou être assisté gratuitement par l'ADIL.
Le bailleur peut-il garder le dépôt pour des charges ?
Oui, mais uniquement avec le décompte annuel de charges et les pièces justificatives. Une retenue forfaitaire pour "régularisation de charges" sans décompte précis est abusive.
Comment prouver que le dépôt dépasse le plafond ?
Comparer le montant du dépôt versé à l'entrée (cf. bail signé) au montant maximum légal (1 mois HC pour vide, 2 mois HC pour meublé). Si > plafond, récupération automatique de la différence sur 3 ans.
Si je quitte avant la fin du bail, dépôt récupérable ?
Oui, le dépôt vous est restitué à la sortie quel que soit le motif (résiliation anticipée, fin de bail). La règle des 1 ou 2 mois s'applique à partir de la remise des clés.
Faut-il signer la lettre de mise en demeure ?
Oui, signature manuscrite obligatoire. Préciser : votre identité complète, adresse du logement, date de l'EDL sortie, montant dû (dépôt + pénalités), délai de réponse (15 jours minimum).