Retenue abusive sur la caution : comment récupérer ce qui vous est dû
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Votre proprio retient une partie de votre caution pour des "peintures" ou des "remises en état" douteuses ? Dans 70 % des cas, ces retenues sont abusives. La loi distingue clairement usure normale et dégradations. Voici les règles. Pour approfondir, consultez notre demander la restitution.
Le principe : usure normale vs dégradations
L'usure normale due au temps et à l'occupation paisible du logement est à la charge du bailleur. Seules les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues sur la caution.
Référence : article 1730 du Code civil et décret du 26 août 1987 qui liste les réparations locatives à la charge du locataire.
Les 6 retenues les plus souvent abusives
| Retenue proposée | Légalité | Justification |
|---|---|---|
| Peintures vieillies après 5+ ans | ABUSIF | Usure normale du temps (Cass. civ. 3e, 2020) |
| Trace d'usure sur le sol | ABUSIF | Usure normale d'occupation |
| Robinet entartré | ABUSIF | Entretien de canalisation (proprio) |
| "Remise en état professionnelle" | ABUSIF (sans justificatif détaillé) | Le bailleur doit prouver chaque dégradation avec photos AVANT/APRÈS et devis détaillé |
| Frais de cabinet d'inventaire | ABUSIF | Frais du bailleur, non récupérables |
| Régularisation charges sans justificatif | ABUSIF | Le bailleur doit fournir le détail avec factures |
T2 à Nantes, dépôt de garantie 1 200 €. À la sortie, après 4 ans d'occupation, le proprio retient 800 € pour "peintures vieillies" et "trace d'usure sur parquet".
→ Les deux motifs sont des usures normales (5 ans de bail). Récupération : 800 € intégraux sur saisine du tribunal en référé.
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Ce que le bailleur doit prouver
Pour justifier une retenue, le bailleur doit fournir tous ces éléments :
- État des lieux d'entrée signé (preuve de l'état initial)
- État des lieux de sortie signé (preuve du nouvel état)
- Photos AVANT/APRÈS de chaque dégradation alléguée
- Devis détaillé ou facture acquittée des réparations
- Si peinture : moins de 5-7 ans entre l'entrée et la sortie (sinon, considérée usée naturellement)
Sans tous ces éléments, la retenue est juridiquement infondée. Vous pouvez réclamer la restitution intégrale.
Procédure pour récupérer en 3 étapes
LRAR demandant le détail
Demandez les justificatifs précis de chaque retenue (devis, factures, photos). Le bailleur a 30 jours pour répondre.
Identifier les retenues abusives
Comparez avec la liste ci-dessus. Toute retenue sans devis détaillé OU pour usure normale est récupérable.
Mise en demeure puis tribunal
LRAR demandant remboursement sous 15 jours. Si refus, tribunal judiciaire en référé. Procédure gratuite et rapide (4-8 semaines).
Questions réelles de locataires
Mon proprio retient 500 € sans devis : c'est légal ?
Non. Toute retenue doit être justifiée par devis détaillé ou facture acquittée. Sans justificatif, c'est intégralement récupérable. Demandez-le par LRAR avant tout.
Combien de temps le proprio a pour me transmettre les justificatifs ?
30 jours après votre demande LRAR. Au-delà, il est en faute et le tribunal lui imposera la restitution intégrale sous astreinte.
La peinture après 4 ans, c'est de l'usure ou pas ?
Usure normale. La jurisprudence considère qu'une peinture est "vieillie naturellement" après 5-7 ans. Pour 4 ans, c'est limite : le bailleur devra prouver une dégradation anormale.
Et les trous de chevilles dans les murs ?
Petits trous (jusqu'à 1 cm) : usure normale, non retenue. Trous nombreux ou de grande taille : dégradation locative, retenue possible avec devis.