Nouvelle loi caution loyer : restitution en 1 mois (2026)
Depuis la loi ALUR (24 mars 2014), le propriétaire dispose d'1 mois pour restituer la caution si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de 2 mois en cas de retenue. Passé ce délai, pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel par mois entamé (article 22 de la loi du 6 juillet 1989). Pour approfondir, consultez notre dépôt de garantie.
Le délai légal selon la situation
La loi française fixe deux délais maximums pour la restitution de la caution selon l'état du logement à la sortie :
| Situation | Délai légal | Référence |
|---|---|---|
| EDL de sortie conforme à EDL d'entrée | 1 mois maximum | Art. 22 loi 1989 |
| Présence de dégradations imputables au locataire | 2 mois maximum | Art. 22 loi 1989 |
| Charges en attente de régularisation | Provision 20 % puis solde sous 1 mois après décompte annuel | Art. 22 al. 4 |
Le point de départ du délai est la date de remise des clés au propriétaire ou son mandataire, et non la date de fin de bail.
Que se passe-t-il si le délai est dépassé ?
La sanction est automatique et codifiée :
- Pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard entamé
- Cumul possible sur 6 à 12 mois selon les jurisprudences
- Récupération possible jusqu'à 3 ans rétroactifs (article 7-1 loi 1989)
Exemple : caution de 800 €, loyer 900 € HC, retard de 4 mois → pénalité = 360 € (4 × 90 €) en plus de la caution. Total à récupérer : 1 160 €.
Procédure pour récupérer en cas de dépassement
Calculer le total dû
Caution initiale + pénalité 10 %/mois × nombre de mois de retard + intérêts légaux si applicable.
LRAR de mise en demeure
Lettre Recommandée AR avec calcul détaillé et délai de 8 jours pour régulariser. Mention de la pénalité légale article 22.
Saisine de la CDC
Si pas de réponse sous 15 jours, saisine de la Commission Départementale de Conciliation (gratuit, sans avocat). 70 % des dossiers se résolvent à ce stade.
Tribunal judiciaire si refus
Procédure simplifiée sans avocat pour les litiges < 10 000 €. Jurisprudence 2024-25 favorable au locataire dans 96 % des cas avec dossier complet.
Cas particulier : EDL non contradictoire
Si l'état des lieux de sortie a été fait sans la présence du locataire ou sans qu'il soit signé contradictoirement, il est juridiquement inopposable au locataire (article 1731 Code civil et jurisprudence Cass. 3e civ. 2024).
Conséquence : aucune retenue ne peut être justifiée par cet EDL, et la totalité de la caution doit être restituée dans le délai d'1 mois.
Questions fréquentes
Le délai d'1 mois s'applique-t-il à tous les baux ?
Oui, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, ce délai s'applique à tous les baux d'habitation principale (vide et meublé), peu importe la date de signature. Avant 2014, le délai était de 2 mois pour tous les cas.
Comment prouver la date de remise des clés ?
Idéalement par LRAR avec accusé de réception, ou par procès-verbal contradictoire signé. À défaut, la date de fin de bail prévue au contrat fait foi. Un constat d'huissier peut aussi figer la date (50-100 €).
Le bailleur peut-il invoquer un EDL non conforme pour étendre à 2 mois ?
Seulement si l'EDL de sortie mentionne réellement des dégradations imputables au locataire avec photos et descriptions précises. Un EDL vague ou contesté ne peut justifier l'extension du délai.
La pénalité 10 %/mois est-elle automatique ou doit-on la demander ?
Elle s'applique automatiquement de plein droit selon l'article 22 al. 6, sans formalité préalable. Mais en pratique, le bailleur ne la versera pas spontanément : il faut la réclamer par LRAR.