Augmentation du loyer après 3 ans : la procédure 2026
Au bout de 3 ans (fin du bail initial), le bailleur peut proposer un renouvellement avec une augmentation supérieure à l'IRL si le loyer est manifestement sous-évalué. Procédure stricte : LRAR 6 mois avant la fin du bail, comparaison avec 6 loyers similaires, rattrapage maximum de 50 % de l'écart sur 3 ou 6 ans. Pour approfondir, consultez notre augmentation de loyer.
Le renouvellement du bail à 3 ans
Le bail d'habitation vide a une durée minimale de 3 ans (1 an pour les meublés). À l'échéance, deux options :
- Tacite reconduction : renouvellement automatique aux mêmes conditions (mêmes loyers, mêmes durées)
- Proposition de renouvellement avec modifications : nouveau loyer + nouvelles conditions, à proposer par LRAR au moins 6 mois avant la fin du bail
Pour augmenter au-delà de l'IRL au renouvellement, le bailleur doit invoquer la sous-évaluation du loyer.
Loyer manifestement sous-évalué : conditions
Le bailleur peut proposer une augmentation supérieure à l'IRL si le loyer actuel est inférieur au loyer médian du quartier. Conditions :
- Comparaison avec 6 loyers similaires dans le quartier (3 en zone rurale)
- Critères de comparaison : surface, étage, prestations, état général, ancienneté
- Sources acceptées : annonces récentes, conventions ADIL, baux comparables, données OLAP
Si le loyer actuel est inférieur d'au moins 30 % au loyer médian, la sous-évaluation est "manifeste".
Calcul du rattrapage autorisé
Le rattrapage est limité à 50 % de l'écart avec le loyer médian, sur :
- 3 ans si l'écart est inférieur à 10 % du loyer actuel
- 6 ans si l'écart est supérieur à 10 % du loyer actuel
Exemple : loyer actuel 600 €, loyer médian 800 € (écart 33 %). Le bailleur peut proposer :
Rattrapage 50 % × 200 € = 100 € en 6 ans → +16,67 €/an. Nouveau loyer après 1 an = 616,67 €, puis 633,34 €, etc.
Procédure étape par étape
Identifier la fin du bail
3 ans après la signature (bail vide). Marquer 6 mois avant cette date.
Constituer un dossier de comparaison
6 baux ou annonces de logements similaires dans le quartier. Conserver les preuves.
Calculer le nouveau loyer
Loyer actuel + 50 % de l'écart avec le médian, étalé sur 3 ou 6 ans.
Envoyer la LRAR (6 mois avant la fin)
Proposition de renouvellement avec nouveau loyer, justifications, et 6 références comparatives.
Si le locataire conteste
Saisine de la CDC dans les 4 mois. Conciliation gratuite. Si pas d'accord : tribunal judiciaire.
Questions fréquentes
Le locataire peut-il refuser le renouvellement avec augmentation ?
Oui, il peut soit refuser et quitter le logement (préavis 1 ou 3 mois), soit contester l'augmentation devant la CDC puis le tribunal.
Que se passe-t-il si le locataire ne répond pas à ma proposition ?
Le locataire dispose de 2 mois pour répondre. S'il ne répond pas, il est réputé avoir accepté tacitement le nouveau loyer (article 17-2 loi 1989).
Comment prouver la sous-évaluation ?
6 références (3 en zone rurale) de loyers similaires dans le quartier : annonces récentes, baux comparables, données OLAP, conventions ADIL. À conserver 5 ans minimum.
Le renouvellement avec augmentation est-il possible chaque 3 ans ?
Oui, à chaque fin de bail (tous les 3 ans pour les vides, tous les ans pour les meublés). Mais en pratique, peu de bailleurs utilisent cette possibilité (procédure complexe).