De combien un propriétaire peut-il augmenter le loyer en 2026 ?
Un propriétaire peut augmenter le loyer en cours de bail d'au maximum la variation de l'IRL trimestriel publié par l'INSEE, soit environ +2,5 à +3 % en 2026. Entre deux locataires, l'augmentation est libre hors zone tendue, plafonnée en zone tendue (sauf travaux ou loyer sous-évalué). Pour approfondir, consultez notre augmentation de loyer.
Le plafond IRL en cours de bail
En 2026, l'IRL augmente d'environ 2,5 à 3 % par trimestre par rapport à l'année précédente. Ce taux constitue le plafond d'augmentation en cours de bail.
| Loyer actuel | Augmentation IRL max 2026 | Nouveau loyer max |
|---|---|---|
| 500 € | + 14,15 € | 514,15 € |
| 800 € | + 22,64 € | 822,64 € |
| 1 200 € | + 33,96 € | 1 233,96 € |
| 1 800 € | + 50,94 € | 1 850,94 € |
Plafonds entre deux locataires
À la signature d'un nouveau bail (après départ du locataire) :
- Hors zone tendue : aucune limite, le bailleur fixe le loyer librement
- Zone tendue : plafonné à l'ancien loyer + IRL (sauf exceptions)
Exceptions en zone tendue permettant une augmentation supérieure :
- Logement vacant depuis plus de 18 mois
- Travaux d'amélioration ≥ dernière année de loyer (6 derniers mois)
- Loyer manifestement sous-évalué (rattrapage 50 % de l'écart)
Zone tendue : la liste des 28 agglomérations
L'encadrement renforcé s'applique dans 28 agglomérations (décret 2013-392) :
Paris, Île-de-France, Lyon, Marseille, Aix-en-Provence, Toulouse, Nice, Nantes, Strasbourg, Montpellier, Bordeaux, Lille, Rennes, Toulon, Saint-Étienne, Grenoble, Tours, Dijon, Annecy, Bayonne, Saint-Nazaire, Sète, Genevois français (Annemasse, Thonon), La Rochelle, Arles, Draguignan, Fréjus, Beauvais.
DPE F et G : augmentation INTERDITE
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter (loi Climat et Résilience).
Sanctions en cas de violation :
- Augmentation nulle de plein droit
- Remboursement intégral des sommes perçues
- Récupération possible sur 3 ans rétroactifs par le locataire
Pour les logements classés E, l'augmentation reste autorisée jusqu'en 2028.
Questions fréquentes
L'IRL est-il publié chaque mois ?
Non, l'IRL est publié chaque TRIMESTRE par l'INSEE (janvier, avril, juillet, octobre). C'est cet indice trimestriel qui sert au calcul de la révision.
Que se passe-t-il si j'augmente au-delà de l'IRL ?
Le locataire peut récupérer la différence sur 3 ans rétroactifs par LRAR puis CDC. Vous perdez aussi le droit à l'augmentation IRL pour cette année.
Puis-je augmenter le loyer de 5 % entre deux locataires en zone tendue ?
Seulement si une des 3 exceptions s'applique : vacance > 18 mois, travaux récents, ou loyer sous-évalué. Sinon vous êtes plafonné à l'ancien loyer + IRL.
Comment vérifier le DPE de mon logement ?
Le DPE est obligatoirement joint au bail (depuis 2007). Sa durée de validité est de 10 ans. Si votre DPE date d'avant 2021, il faut le refaire (méthode obsolète).