Augmentation du loyer entre deux locataires en 2026 : règles
Entre deux locataires, hors zone tendue, le bailleur fixe librement le nouveau loyer sans limite. En zone tendue (28 agglomérations), le loyer est plafonné à l'ancien loyer plus l'évolution de l'IRL, sauf trois exceptions : vacance supérieure à 18 mois, travaux d'amélioration récents, ou loyer manifestement sous-évalué. Pour approfondir, consultez notre augmentation de loyer.
Hors zone tendue : liberté totale
Dans la majorité du territoire français (hors les 28 agglomérations en zone tendue), le bailleur peut fixer librement le loyer à la signature d'un nouveau bail avec un nouveau locataire.
Aucune limite légale au montant, aucune justification à fournir. Le loyer doit toutefois respecter :
- Le marché local (sinon difficulté à louer)
- Les éventuels plafonds des dispositifs fiscaux (Pinel, Denormandie...)
- Le DPE F-G (interdiction de loyer si non rénové)
Zone tendue : encadrement strict
Dans les 28 agglomérations en zone tendue, le nouveau loyer est plafonné à :
Nouveau loyer max = Ancien loyer × (IRL nouveau ÷ IRL ancien)
C'est-à-dire la même formule que pour la révision IRL annuelle.
Toute augmentation supérieure sans justification = amende administrative jusqu'à 15 000 € par bail concerné (article 17 loi 1989).
Les 3 exceptions en zone tendue
Vous pouvez augmenter au-delà de l'IRL dans 3 cas précis :
Vacance > 18 mois
Si le logement est inoccupé depuis plus de 18 mois consécutifs, le bailleur peut fixer librement le nouveau loyer.
Travaux d'amélioration récents
Si des travaux ≥ dernière année de loyer ont été réalisés dans les 6 derniers mois, augmentation possible de 15 % du coût TTC/an.
Loyer manifestement sous-évalué
Comparaison avec 6 loyers similaires dans le quartier. Rattrapage possible de 50 % de l'écart constaté.
Encadrement renforcé dans certaines villes
Au-delà de la zone tendue, certaines villes appliquent un encadrement supplémentaire avec plafond de loyer au m² par quartier :
- Paris (depuis juillet 2019)
- Lille (depuis mars 2020)
- Montpellier (depuis juillet 2022)
- Bordeaux (depuis juillet 2022)
- Lyon et Villeurbanne (depuis novembre 2021)
- Plaisance-du-Touch (depuis 2023)
- Pays Basque (24 communes) (depuis novembre 2024)
- Grenoble-Alpes-Métropole (depuis juillet 2025)
Dans ces villes, le loyer doit respecter le plafond fixé par arrêté préfectoral, même entre deux locataires.
Questions fréquentes
Comment savoir si je suis en zone tendue ?
Consultez le simulateur officiel sur service-public.fr ou la liste des 28 agglomérations dans le décret 2013-392. La zone est définie par commune.
Je n'ai pas relogé depuis 2 ans, je peux augmenter librement ?
Oui, si le logement est resté vacant 18 mois ou plus. Vous devez pouvoir le prouver (justificatifs d'absence de bail, factures d'énergie en mode 'inhabité', etc.).
Comment prouver que mon loyer est sous-évalué ?
Comparer avec 6 loyers similaires dans le quartier (surface, étage, prestations équivalentes). Documents acceptés : annonces récentes, conventions ADIL, baux comparables.
Si je dépasse le plafond sans exception, que se passe-t-il ?
Le locataire peut contester via la CDC puis le tribunal, récupérer la différence sur 3 ans. Le bailleur risque une amende administrative jusqu'à 15 000 €.