Augmentation du loyer dans un nouveau bail : règles 2026
À la signature d'un nouveau bail avec un nouveau locataire, le bailleur peut augmenter librement le loyer hors zone tendue. En zone tendue, le nouveau loyer est plafonné à l'ancien loyer plus l'IRL, sauf vacance supérieure à 18 mois, travaux récents, ou loyer manifestement sous-évalué. Pour approfondir, consultez notre augmentation de loyer.
Nouveau bail vs renouvellement : la différence
Distinguer deux situations qui n'ont pas les mêmes règles :
| Situation | Définition | Augmentation possible |
|---|---|---|
| Nouveau bail | Nouveau locataire | Selon zone (libre ou plafonnée) |
| Renouvellement | Même locataire, fin du bail initial | Plafonnée à l'IRL + sous-évaluation |
| Avenant en cours | Modification du bail existant | Accord obligatoire des deux parties |
Nouveau bail hors zone tendue
Dans la majorité des communes françaises, le bailleur fixe librement le loyer du nouveau bail.
- Aucune limite légale au montant
- Aucune justification à fournir
- Pas de comparaison avec le précédent loyer
- Pas d'encadrement préfectoral
Les seules contraintes restent :
- Le marché local (sinon vacance)
- Les dispositifs fiscaux Pinel / Denormandie / Loc'Avantages si applicable
- L'interdiction DPE F-G
Nouveau bail en zone tendue (28 agglos)
Dans les 28 agglomérations en zone tendue, encadrement strict :
Nouveau loyer max = Ancien loyer × (IRL nouveau ÷ IRL ancien)
Exceptions permettant une augmentation supérieure :
- Vacance > 18 mois : libre
- Travaux d'amélioration récents (6 mois) ≥ dernière année loyer : 15 % du coût TTC/an
- Loyer manifestement sous-évalué : rattrapage 50 % de l'écart avec le loyer médian
Pour justifier l'exception "loyer sous-évalué", le bailleur doit comparer avec 6 loyers similaires dans le quartier (surface équivalente, prestations équivalentes).
Zones d'encadrement renforcé (plafond au m²)
Au-delà de la zone tendue, certaines villes appliquent un encadrement supplémentaire avec plafond de loyer au m² par quartier :
- Paris (juillet 2019)
- Lille (mars 2020)
- Montpellier (juillet 2022)
- Bordeaux (juillet 2022)
- Lyon et Villeurbanne (novembre 2021)
- Plaisance-du-Touch (2023)
- Pays Basque - 24 communes (novembre 2024)
- Grenoble-Alpes-Métropole (juillet 2025)
Dans ces villes, même à la signature d'un nouveau bail, le loyer doit respecter le plafond fixé par arrêté préfectoral.
Dépasser le plafond sans justification = amende administrative jusqu'à 15 000 € par bail concerné.
Questions fréquentes
Si mon ancien locataire payait peu, puis-je beaucoup augmenter ?
En zone tendue, vous êtes plafonné à l'ancien loyer + IRL, sauf si le loyer est manifestement sous-évalué (à prouver avec 6 loyers comparables). Hors zone tendue, vous fixez librement.
Le nouveau locataire peut-il contester le loyer ?
Oui, dans les 6 mois suivant la signature, il peut saisir la CDC s'il considère le loyer abusif (zones d'encadrement strict). Hors encadrement, contestation impossible.
Faut-il indiquer l'ancien loyer dans le nouveau bail ?
En zone tendue : oui, c'est obligatoire (article 4 loi 1989). Hors zone tendue : pas obligatoire mais transparent.
Travaux d'amélioration : quels documents conserver ?
Factures détaillées (TTC), photos avant/après, attestations professionnelles. À conserver 10 ans en cas de contestation.