Quand peut-on augmenter le loyer légalement en 2026 ?
L'augmentation du loyer est possible uniquement à la date anniversaire du bail (révision IRL annuelle, clause de révision requise), ou lors du renouvellement du bail entre deux locataires. En cours de bail, hors date anniversaire, aucune augmentation n'est légalement possible sauf cas exceptionnel de travaux d'amélioration significatifs. Pour approfondir, consultez notre augmentation annuelle.
Les 3 moments où l'augmentation est légale
| Moment | Type d'augmentation | Conditions |
|---|---|---|
| Date anniversaire du bail | Révision IRL annuelle | Clause de révision dans le bail |
| Entre deux locataires | Libre ou encadrée selon zone | Hors zone tendue : libre |
| Après travaux d'amélioration | 15 % du coût TTC/an | Travaux ≥ dernière année loyer + accord locataire |
Toute augmentation en dehors de ces 3 contextes est illégale et récupérable par le locataire sur 3 ans rétroactifs.
La date anniversaire du bail
C'est le moment principal où le bailleur peut réviser le loyer. Calculée à partir de la date de signature du bail.
Exemple : bail signé le 15 mars 2025 → date anniversaire le 15 mars 2026, puis 15 mars 2027, etc.
Pour bénéficier de cette possibilité :
- Le bail doit contenir une clause de révision IRL explicite
- La notification doit intervenir dans les 12 mois suivant la date anniversaire
- L'augmentation s'applique à compter de la date de notification (jamais rétroactivement)
Renouvellement du bail (entre deux locataires)
À la signature d'un nouveau bail avec un nouveau locataire :
- Hors zone tendue : le bailleur fixe librement le loyer (aucune limite)
- Zone tendue : plafonné à l'ancien loyer + IRL, sauf exceptions :
- Vacance du logement > 18 mois
- Travaux d'amélioration ≥ dernière année loyer dans les 6 derniers mois
- Loyer manifestement sous-évalué par rapport au marché local (rattrapage 50 %)
Travaux d'amélioration : conditions strictes
Augmenter le loyer après travaux nécessite 3 conditions cumulatives :
- Travaux d'amélioration (pas d'entretien classique)
- Coût ≥ dernière année de loyer hors charges
- Accord écrit du locataire OU clause prévoyante dans le bail signé avant les travaux
Augmentation maximale : 15 % du coût TTC des travaux par an.
Exemple : 12 000 € de travaux justifiés → augmentation max 1 800 €/an, soit 150 €/mois.
Questions fréquentes
Puis-je augmenter le loyer en cours d'année sans cause spécifique ?
Non, c'est illégal. Sans clause de révision IRL annuelle (à la date anniversaire) ou travaux d'amélioration significatifs, aucune augmentation n'est possible.
Quand commence à courir le délai d'1 an pour notifier ?
À partir de la date anniversaire du bail. Au-delà, vous perdez le droit à l'augmentation pour cette année (forclusion).
Si le bail ne mentionne pas l'IRL, puis-je l'ajouter ?
Pas unilatéralement. Il faut l'accord écrit du locataire pour ajouter une clause par avenant. Sans cet accord, vous ne pouvez jamais réviser ce bail.
Les travaux d'entretien permettent-ils une augmentation ?
Non, seuls les travaux d'AMÉLIORATION (qualité énergétique, sécurité, confort) le permettent. La rénovation de peinture, plomberie d'entretien, etc. ne sont pas concernées.